Hay un cumpleaños que los inquilinos, lejos de festejar, ven llegar con gran preocupación: el de su contrato de alquiler. Según la nueva ley-que está en revisión, pero vigente-, los montos a abonar deben actualizarse cada 12 meses. Y el mecanismo previsto viene imponiendo subasimpactantes. De un mes al otro, sin anestesia.
Hay familias que pronto deberán enfrentarse a ese ajuste anual por primera vez. Pero para otras el próximo incremento será el segundo. Es el caso de las que iniciaron su alquiler justo en eldebut de la norma actual, el 1° de julio de 2020:esos inquilinos ya habían tenido un aumento en 2021y ahora les espera uno nuevo.
En cualquier caso,la manera de calcular el nuevo importe es casi la misma. La ley nacional 27.551 estableció que los contratos deben durar al menos tres añosy ordenó que sobre el precio mensual del alquiler "sólo pueden realizarse ajustes anuales", aplicando una fórmula determinada.
Esa cuenta, para quienes tuvieron la primera actualizacióna mediados de 2021, había arrojado niveles de ajuste del 41% anual. Pero luegoel proceso inflacionario se aceleróy actualmente las cuotas están teniendosaltos del 58%.
Ahora el dueño decide a qué valor alquilar el primer año, y luego los ajustes se definen por un índice oficial. Foto: Juano Tesone.¿Cómo se define el porcentaje de aumento anual?
La ley indica que los ajustes deben realizarse "utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)".
Es decir, que los aumentos deberían quedar en un punto medio entre lo que hayan avanzado en un año la inflación generaly los salarios de los trabajadores registrados en relación de dependencia.
El Banco Central de la República Argentina (BCRA) es la entidad encargada de elaborar y publicar ese índice, al que llamaronÍndice para Contratos de Locación (ICL).
El valor actual del ICL y todos los anteriores, día por día,se puedenconsultaren estaweb del BCRA. De allí surge, por ejemplo, que en julio de 2020 el ICL arrancó en 1,0;que en julio de 2021 ya era de1,41;y que julio de 2022 lo arrancó en2,23. En sus primerosdos años avanzó un123%.
¿Cómocalcular qué aumento tendrá mi alquiler?
Paso 1: averiguar los ICL. Hay que consultar aquí, por un lado, cuál era el ICLdeldía en el que se inició el contratoo bien del día de la última actualización (si ya se hizo una).Ypor otro lado, cuál es el valor del ICL exactamente un año después, es decir, el día en el que tocaráhacer el próximoajuste.
Por ejemplo, el 1° de julio de 2021 el ICL era 1,41 y el 1° de julio de 2022 el ICL fue 2,23.
Paso 2: calcular la variación. Al ICL actual (de la fecha del ajuste) se lo debe dividir por el ICL de hace un año (el del día del inicio del contrato o del primer ajuste). El número obtenidorepresenta la variación exacta del índice durante el últimoaño de alquiler.
En el ejemplo, habrá que hacer la cuenta2,23 dividido 1,41. Como resultado se obtiene un valor de 1,58156. Esoimplica que habrá que aplicar unaumentodel 58,15%.
Paso 3: calcular el nuevo monto. Lo que resta es tomar el valor de variación y multiplicarlo por el monto en pesos que se venía abonando de alquiler cada mes. El resultado será el importe actualizado.
En el ejemplo, si desde julio de 2021 se venían pagando $ 60.000 al mes, habrá que multiplicar eso por 1,58156. La cuenta arroja $ 94.893: eseserá el alquiler mensual que se deberá pagar entre julio de 2022 y juniode 2023 inclusive.
¿Cómo hacer el cálculo de manera automática?
Una de las herramientas online para saber rápidamente cuánto aumentará el alquiler. Imagen: Captura.Distintos actores vinculados a los alquileres desarrollaron calculadoras online gratuitas que permiten a inquilinos y propietarios realizar estas cuentas en unos pocos segundos.
Funcionan todas del mismo modo: se ingresa la fecha de inicio del contrato y el monto mensual que se pagó durante el primer año, y con sólo apretar un botón el sistema informa a cuánto pasa el alquiler para los siguientes 12 meses.
Tres calculadorassencillas que se pueden utilizar son:
- Indicecontratoalquiler.com.ar. Es la que recomienda la organización Inquilinos Agrupados, recién actualizada para mostrar los montos del segundo y tercer año de contrato.
- Calculadora del IVC. Es la opción oficial del gobierno porteño, creada por el Instituto de Vivienda de la Ciudad.
- Cabaprop.com.ar. Es un desarrollo vinculado al Colegio Único de CorredoresInmobiliario de Capital (Cucicba).
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